پبش از خرید آپارتمان نوساز چه چیزهایی را ببینیم و بپرسیم؟ چک لیست کامل بازدید،مدارک و سوالات کلیدی درباره سازنده،همراه نسخه قابل چاپ.
چک لیست خرید آپارتمان نوساز با یک سوال ساده شروع می‌شود: آیا واحدی که می‌بینید، همان چیزی است که چند سال بعد هم از آن راضی خواهید بود؟ آپارتمان نوساز معمولاً همه‌چیز را زیبا و بی‌عیب نشان می‌دهد؛ دقیقاً همین تازگی است که تشخیص مشکلات پنهان را سخت می‌کند. اگر واحد موردنظرتان هنوز ساخته نشده و در مرحله پیش‌فروش است، این چک‌لیست برایتان نیست؛ در آن صورت بهتر است نکات پیش خرید آپارتمان در مشهد را بخوانید. اما اگر ساخت تمام شده و آماده بازدید و امضاست، این راهنما نشان می‌دهد چه چیزی را از نزدیک ببینید، چه مدرکی بخواهید و چه سوالی بپرسید.
آپارتمان نوساز یک چالش خاص خودش را دارد که آپارتمان‌های قدیمی‌تر ندارند: ظاهر تازه. رنگ تازه، کاشی براق و کابینت نو خیلی چیزها را زیبا نشان می‌دهند؛ حتی اجرای ضعیف یا عیب پنهان در لوله‌کشی و عایق‌بندی. در واحدی که چند سال ساکن داشته، زمان این عیب‌ها را آشکار کرده؛ اما در واحد نوساز، این فرصت وجود ندارد.
مشکل دوم این است که در آپارتمان نوساز معمولاً ساکن قدیمی‌ای وجود ندارد که از او درباره تجربه‌اش بپرسید؛ ساختمان هنوز تاریخچه‌ای برای پرسیدن ندارد. به همین دلیل، چک لیست خرید آپارتمان نوساز باید روی چیزهایی تمرکز کند که به‌جای تجربه گذشته، همین حالا قابل‌بررسی‌اند: بازدید دقیق، مدارک رسمی و سوالات درست.
پیش از رزرو وقت بازدید، چند نکته پایه را برای خودتان روشن کنید:
روشن‌کردن این موارد پیش از بازدید، وقت شما را در بازدیدهای واقعی صرف ارزیابی خود واحد می‌کند، نه بازبینی دوباره معیارهای اولیه‌تان. اگر چند گزینه را هم‌زمان در نظر دارید، نوشتن همین فهرست کوتاه کمک می‌کند بعد از چند بازدید پشت‌سرهم، گزینه‌ها را با معیار یکسانی با هم مقایسه کنید، نه فقط بر اساس آخرین واحدی که دیده‌اید.
برای بازدید دقیق‌تر، بهتر است واحد را در دو زمان مختلف روز ببینید؛ مثلاً یک‌بار صبح و یک‌بار نزدیک غروب. نور طبیعی، صدای محیط و حتی دمای داخل واحد در ساعات مختلف فرق می‌کند و یک بازدید تنها همه این‌ها را نشان نمی‌دهد. اگر فروشنده یا مشاور املاک با بازدید دوم مخالفتی ندارد، همین موافقت ساده هم نشانه خوبی است.
جهت ساختمان و میزان نور طبیعی که به اتاق‌ها می‌رسد را بررسی کنید؛ واحدی که فقط در ساعات خاصی از روز نور می‌گیرد، ممکن است برای سبک زندگی شما مناسب نباشد. پنجره‌ها را باز و بسته کنید تا از دوجداره بودن و سالم بودن لولا و قفل مطمئن شوید. حتماً داخل کمد دیواری و زیر سینک ظرفشویی و روشویی را نگاه کنید و به‌دنبال لکه رطوبت یا بوی نم بگردید؛ این نشانه‌ها در بازدید سریع و سرپایی معمولاً دیده نمی‌شوند، اما بعد از چند ماه سکونت خودشان را نشان می‌دهند.
فشار آب را با باز کردن هم‌زمان چند شیر امتحان کنید؛ افت شدید فشار وقتی دو شیر با هم باز می‌شوند، می‌تواند نشانه لوله‌کشی ضعیف باشد. همه کلیدها و پریزهای برق را روشن و خاموش کنید تا مطمئن شوید کار می‌کنند. وضعیت پکیج یا سیستم گرمایش و سرمایش را ببینید و اگر امکانش هست، روشنش کنید تا صدا و عملکردش را هم بسنجید. وجود علمک گاز و اتصال صحیح آن هم باید بررسی شود؛ این مورد را می‌توانید از همان ابتدای ورود به واحد چک کنید.
روی چند کاشی و سرامیک بزنید و به صدای توخالی یا پوکی گوش کنید؛ این صدا معمولاً نشانه اجرای ضعیف زیر کاشی است و دیر یا زود باعث ترک یا جدا شدن کاشی می‌شود. درها و پنجره‌ها را باز و بسته کنید تا ببینید درست روی لولا می‌نشینند یا نه و صدای ناهنجار نمی‌دهند. کابینت آشپزخانه را از نظر جنس، دستگیره‌ها و نحوه بسته‌شدن کشوها بررسی کنید. شیب کف سرویس‌های بهداشتی و حمام را هم ببینید؛ آب نباید جایی روی کف جمع بماند، چون این مشکل بعداً به نم کشیدن کف و دیوار می‌انجامد.
پارکینگ و انباری اختصاصی را از نزدیک ببینید و مطمئن شوید متراژ و موقعیت آن‌ها با چیزی که در مدارک آمده یکی است. وضعیت راه‌پله و لابی ساختمان را هم بررسی کنید؛ کیفیت اجرای همین فضاهای عمومی معمولاً آینه کیفیت کلی ساختمان و دقت سازنده در جزئیات است. اگر آسانسور نصب شده، آن را امتحان کنید و به صدا و نرمی حرکتش توجه کنید؛ اگر هنوز نصب نشده، از زمان‌بندی نصب آن سوال کنید.
در خرید آپارتمان نوساز، بازدید از واحد به‌تنهایی کافی نیست. پیش از پرداخت وجه یا امضای قرارداد، مدارک مالکیت، مجوزهای ساختمانی و وضعیت بدهی‌های مرتبط با ملک را بررسی کنید. هر مدرک اطلاعات متفاوتی ارائه می‌دهد و برای اطمینان از وضعیت معامله، باید آن‌ها را در کنار یکدیگر ارزیابی کرد.
گواهی پایان کار ساختمان: این گواهی در ارتباط با وضعیت ساختمانی ملک و فرایند تأیید آن از سوی شهرداری اهمیت دارد. آن را از نظر مشخصات ملک و وضعیت پرونده ساختمانی بررسی کنید. نبود پایان کار برای آپارتمانی که آماده تحویل معرفی می‌شود، موضوع مهمی است که باید علت آن روشن شود؛ زیرا ممکن است بر تکمیل تشریفات اداری یا انتقال رسمی اثر بگذارد. صدور این گواهی نیز به‌تنهایی به معنای نبود هرگونه نقص فنی یا مسئله حقوقی نیست.
پروانه ساختمانی: پروانه را از نظر نشانی، مشخصات پروژه و مفاد مجوز بررسی کنید تا مشخص شود ساخت‌وساز با چه مشخصاتی مجاز شده است. داشتن پروانه به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که تمام عملیات اجرایی مطابق نقشه‌ها و ضوابط مصوب انجام شده یا هیچ تخلف ساختمانی وجود ندارد. در صورت وجود ابهام، وضعیت پرونده و اصلاحات احتمالی پروانه را از شهرداری یا مرجع صادرکننده پیگیری کنید.
وضعیت بدهی‌ها و عوارض مرتبط با ملک: درباره بدهی‌های مرتبط با ساختمان، از جمله عوارض و مطالبات شهرداری و سایر بدهی‌هایی که ممکن است بر انتقال رسمی اثر بگذارند، بررسی لازم را انجام دهید. نوع بدهی، مسئول پرداخت و آثار آن بر معامله باید مشخص شود؛ زیرا نمی‌توان فرض کرد تمام بدهی‌ها در هر شرایطی خودبه‌خود بر عهده خریدار قرار می‌گیرند. مسئولیت تسویه هر بدهی را در قرارداد روشن کنید و در صورت لزوم، پرداخت آن را با دریافت مدرک معتبر تسویه هماهنگ کنید.
مدارک را صرفاً بر اساس توضیحات فروشنده یا مشاور املاک تأیید نکنید. اصل مدارک یا نسخه‌های معتبر آن‌ها را ببینید و در صورت وجود ابهام، اصالت و وضعیت آن‌ها را از مرجع مربوط پیگیری کنید. اگر فروشنده از ارائه مدارک مهم خودداری می‌کند یا وعده می‌دهد آن‌ها را پس از دریافت بیعانه نشان دهد، پیش از پرداخت وجه، علت را روشن کنید و از بررسی مستقل مدارک صرف‌نظر نکنید.
در معاملات با مبلغ بالا، بهتر است پیش از امضای قرارداد، وکیل متخصص امور ملکی مدارک مالکیت، اختیار فروشنده، وضعیت مجوزهای ساختمانی و شرایط انتقال رسمی را بررسی کند. این بررسی‌ها جایگزین یکدیگر نیستند و هیچ‌کدام به‌تنهایی تضمین‌کننده بی‌خطر بودن معامله نیستند.
کیفیت پنهان یک آپارتمان نوساز، یعنی چیزی که با چشم دیده نمی‌شود، بیش از هر چیز به سازنده و مصالح به‌کاررفته بستگی دارد. چند سوال در این‌باره بپرسید: سازنده این پروژه کیست و چه پروژه‌های قبلی دارد؟ مجری و مشاور (مهندس ناظر) پروژه چه کسانی بوده‌اند؟ مصالح اصلی و تأسیسات (مثل لوله‌کشی و سیستم گرمایش) از چه برندهایی است؟ و مهم‌تر از همه: این اطلاعات مستند است یا فقط یک ادعای شفاهی؟
در ساختمان‌هایی که در پاسچین شناسنامه‌دار شده‌اند، صفحه هر پروژه مشخصات ساختمان و برندهای تأییدشده‌ای را که در آن نقش داشته‌اند نشان می‌دهد؛ یعنی بخشی از پاسخ این سوالات را به‌جای حرف فروشنده، از یک سابقه ثبت‌شده می‌بینید. درباره این سوابق در راهنمای شناسنامه الکترونیک ساختمان بیشتر بخوانید. روش کامل بررسی سابقه سازنده، از جمله همین نوع سوالات و نشانه‌های هشدار مربوط به آن، در بررسی سابقه سازنده ساختمان توضیح داده شده است.
پروژه موردنظرتان را در فهرست ساختمان‌های شناسنامه‌دار پاسچین پیدا کنید.
مشاهده ساختمان‌های شناسنامه‌دار
برخی نشانه‌ها در بازدید آپارتمان نوساز باید توجه شما را جلب کنند:
هیچ‌کدام از این نشانه‌ها به‌تنهایی دلیلی برای رد معامله نیست؛ اما هرچه بیشتر باشند، باید با احتیاط بیشتری جلو بروید و شاید بهتر باشد یک کارشناس فنی مستقل را هم برای بازدید همراه خود ببرید.
این نسخه خلاصه همان چیزی است که در این راهنما توضیح داده شد، در سه گروه «ببینید»، «بخواهید» و «بپرسید». می‌توانید این بخش را چاپ کنید یا در گوشی همراه داشته باشید و هنگام بازدید، آیتم‌به‌آیتم آن را علامت بزنید.
هنگام تحویل نهایی هم فراموش نکنید مدارک گارانتی واحد را از سازنده تحویل بگیرید.
سه بخش اصلی: آنچه در بازدید حضوری باید ببینید (نور، تأسیسات، نازک‌کاری، مشاعات)، مدارکی که باید بخواهید (سند، پایان کار، پروانه ساخت)، و سوالاتی که باید از فروشنده و درباره سازنده و مصالح بپرسید. نسخه خلاصه و قابل‌چاپ همه این موارد در انتهای همین راهنما آمده است.
به نور طبیعی و نشانه‌های رطوبت، فشار آب و عملکرد تأسیسات برقی و گرمایشی، کیفیت نازک‌کاری مثل کاشی و درب‌وپنجره، و وضعیت مشاعات شامل پارکینگ، انباری و آسانسور. بهتر است واحد را در دو زمان مختلف روز ببینید.
درباره دلیل فروش، تعداد واحدهای فروخته‌شده، شارژ ماهانه، وضعیت مدیریت ساختمان و زمان صدور سند قطعی سوال کنید. کنار این‌ها، سوالاتی درباره سازنده، مجری و مصالح به‌کاررفته هم بپرسید، چون کیفیت پنهان ساختمان بیشتر به همین‌ها بستگی دارد.
برای خرید آپارتمان نوساز، سند مالکیت یا مدارک وضعیت ثبتی و امکان انتقال رسمی، پروانه ساخت، گواهی پایان کار و مدارک مربوط به بدهی‌ها و عوارض ملک را بررسی کنید. اصالت مدارک و اختیار قانونی فروشنده را نیز پیش از پرداخت وجه یا امضای قرارداد از مراجع مربوط پیگیری کنید.
لازم نیست، اما به‌خصوص اگر خودتان تجربه کافی در ارزیابی ساختمان ندارید یا در بازدید چند نشانه هشدار دیدید، بازدید یک کارشناس فنی مستقل می‌تواند مشکلاتی را نشان دهد که با چشم غیرمسلح قابل تشخیص نیستند.
مستقیماً از فروشنده یا سازنده بپرسید و بخواهید مستندات آن را نشان دهد؛ نوع مصالح و برند یا استاندارد آن‌ها را هم در قرارداد یا پیوست آن بیاورید. در ساختمان‌هایی که در پاسچین شناسنامه‌دار شده‌اند، برندهای تأییدشده پروژه در صفحه آن ساختمان دیده می‌شود.
برای ثبت دیدگاه باید وارد شوید
